Продажа залоговых квартир

// // Интересное в сети //

В прошлом году отечественные финансовые организации, выдавшие кредиты на покупку недвижимости, стали избавляться от своих активов. Аукционы по продаже залогового жилья прокатились по всей России. У многих россиян возникает вопрос - можно ли выгодно приобрести жилье на таких аукционах? Как показывает практика - сделать это можно, главное запастись полезной информацией, чтобы не наткнуться на неприятные сюрпризы. В целом продажа недвижимости, находящейся в залоге у банков под выданные кредиты, вполне тривиальное явление для российского рынка. Коттеджи и квартиры, которые были куплены по ипотеке и бремя кредитов по которым в дальнейшем не смогли потянуть заемщики, продавались банками и раньше. Но лишь в наше время продажа залоговой недвижимости достигла столь впечатляющих масштабов. Продажа залоговых квартир банками после кризиса стала распространенным явлением.

Продажа залоговых квартир позволяет выгодно обзавестись хорошим жильем - главное правильно подобрать объект недвижимости на аукционе. «Всегда существует доля залоговых квартир, которые заемщики продают вне связи с экономической ситуацией, - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Бро- керидж» Алексей Шленов. - Кредиты выдаются на 10-20 лет, это долгий срок, и иногда банк выставляет квартиру на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Такие продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят спокойно».

Новизна нынешней ситуации заключалась в том, что с началом кризиса количество залоговых объектов на рынке заметно выросло, поскольку увеличилось число проблемных кредитов и дефолтов. Часто заемщики, испытывая финансовые сложности, перестают исполнять обязательства по кредиту и не готовы решить проблему путем реструктуризации кредита или рефинансирования. Б таком случае кредитор обращает взыскание на заложенное жилье, и оно выставляется на торги по решению суда либо по соглашению сторон. Впрочем, на нашем рынке такие продажи пока редкость.

Есть и категория квартир, которые Алексей Шленов называет «потенциально де-фолтными»: формально жилье все еще находится в собственности заемщика, но последний начал испытывать трудности с выплатой кредита и принял решение продавать. Получив разрешение банка, заемщик ищет покупателя. Чтобы ускорить процесс, некоторые банки ввели специальные программы по кредитованию покупки залогового жилья. Среди банков, предлагающих такие продукты, можно назвать «ДельтаКредит», «ВТБ24», GE Money Bank, «Абсолют Банк», «Собинбанк». Пока количество продаваемых залоговых объектов весьма ограниченно. Такого размаха, как в США, где после коллапса рынка ипотечного кредитования на торги были выставлены сотни тысяч домов, у нас и близко не наблюдается.

Так, в базе банка «ВТБ24» в разделе «Витрина залогового имущества» на 11 февраля этого года числилось всего 132 объекта вторичного рынка, 42 новостройки и 31 объект загородной недвижимости. Это на всю Россию. Из них на Москву и Московскую область приходилось 57 квартир «вторички», 26 новостроек и 22 загородных дома. В базе «КИТ Финанс» «Большой каталог недвижимости» зарегистрированы почти 300 объектов, из них одна квартира в Москве и пять - в Санкт-Петербурге. «Каждый день ситуация меняется: появляются новые предложения заложенных квартир, снимаются объекты, на которые находятся покупатели», - рассказывает заместитель генерального директора «КИТ Фи- нанс» Анастасия Фролова. А что показывают базы кредитных брокеров? Как правило,это компиляция данных с официальных банковских сайтов. Например, в базе «Кредитмарт» представлено около 100 объектов недвижимости, предлагаемых банками в Москве.

В США и тех странах, рынки которых полны дефолтной недвижимостью, такие объекты обычно продаются с существенными скидками. С торгов они уходят по цене на 30- 40% ниже рыночной. Встречаются и еще более впечатляющие скидки. В России все, как всегда, обстоит иначе. «И банку, и заемщику выгодно, чтобы такое жилье было продано по максимальной цене, не ниже рыночной, - объясняет начальник управления по работе с проблемными активами «ВТБ24» Андрей Осипов. - Стоимость залоговых квартир соответствует текущим рыночным предложениям. Отличие в том, что потенциальный покупатель получает возможность договориться о более выгодных условиях покупки».

На самом деле в России стоимость залоговых квартир часто оказывается даже выше рыночной. Причина проста: большая часть такого жилья приобреталась в последние два года по пиковым ценам. Кризис «срезал» от 20 до 40% с цены квадратного метра в большинстве российских городов, и сегодняшняя стоимость многих ипотечных объектов оказалась заметно ниже цены, по которой они приобретались. К тому же до кризиса кредиты зачастую выдавались на 80-90% от стоимости квартиры.

Дефолтные заемщики оказались в трудной ситуации: рыночная стоимость их жилья уже не покрывает суммы кредита. «Банк соглашается на продажу актива, если его цена соответствует рыночной. Остаток задолженности по кредиту заемщик должен погасить из иных источников. Со своей стороны банк может ему предоставить разумную отсрочку», - рассказывает Андрей Осипов. Естественно, мало кого из заемщиков вдохновляет перспектива расстаться с жильем, да еще и доплатить за него из своего кармана. В результате они пытаются продать объект хотя бы по цене кредита. «Стоимость квартиры, находящейся в залоге у банка, формируется исходя из тех же факторов, что и при продаже обычного жилья. Ожидать серьезных скидок только потому, что квартира в залоге, не стоит», - отмечает Алексей Шленов.

У риелторов свой взгляд на вещи: они рекомендуют выставлять такие квартиры на продажу по цене ниже среднерыночной, поскольку время в сегодняшней ситуации играет против продавца. «На продавца оказывается тройное давление: невозможность выплатить кредит, снижение цен на недвижимость и динамика курсов валют. Целесообразно сразу предлагать такие квартиры дешевле рынка и, зафиксировав сумму, быстро выплатить долг. Однако продавцу психологически сложно назначить цену ниже рыночной. Как правило, он начинает с завышенной цены. Но на рынке, где предложение превышает спрос, продать что-либо непросто даже по рыночной цене», - напоминает Алексей Шленов. Между тем, по данным компании «Фосборн Хоум», цены на залоговое жилье превышают среднерыночные на 15-20%.

Завышенная цена - основная причина, по которой покупатели не особо интересуются залоговыми объектами. «С начала кризиса незначительно увеличилось количество сделок купли-продажи залоговых квартир. Но тенденцией это не стало, - говорит Алексей Шленов. - Доля сделок из-под залога не превысила 1-2% от общего количества ипотечных сделок. Интерес возрастал в период активной девальвации рубля, когда ипотечные кредиты в долларах для некоторых заемщиков стали непосильными. В последние два месяца, по нашим оценкам, число сделок из-под залога перешло на докризисный уровень».

Так что же, покупка залогового жилья не представляет никакого интереса? Нет, эти варианты интересны - для тех, кто изначально рассчитывал купить жилье именно с помощью кредита. Условия кредитования на российском ипотечном рынке далеки от докризисных. Средняя стоимость долларового кредита - 13%, рублевого -16%. Правда, некоторые банки объявляют ставки от 10%, но, по словам брокеров, получить кредит на столь привлекательных условиях крайне сложно: от заемщика потребуют абсолютно «белый» доход и первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости жилья. И даже под 13-16% получить заем не слишком просто. В любом случае банки требуют, чтобы размер собственных средств заемщика составлял минимум 30% (редко 20%) от стоимости жилья. Кредит на залоговую квартиру можно оформить на гораздо более интересных условиях. Так, «ВТБ24» предлагает ставки от 10% в рублях, долларах или евро при первоначальном взносе от 20% на срок до 50 лет. В GE Money Bank можно получить заем на залоговое жилье под 9-10,3% на срок до 30 лет. «Абсолют Банк» выдает такие кредиты под 13,5- 14,5% годовых в рублях (при наличии титульного и личного страхования) на срок до 25 лет. В «КИТ Фи- нанс», который начал эту программу в ноябре 2009 года, размер ставки - от 10% в долларах США и от 12% в рублях. «Условия, декларируемые банками, вполне реальны. Просроченные ипотечные кредиты неблагоприятно сказываются на показателях деятельности, поэтому банки заинтересованы в реализации такой недвижимости с использованием ипотечных программ. Скрывать истинные условия кредитования в данном случае не имеет никакого смысла», - утверждают в компании «Кредитмарт».

Формально требования к заемщику здесь такие же, как и при обычных ипотечных программах. Но поскольку ставки ниже, то и требования к платежеспособности клиента выдвигаются умеренные. Кроме того, несколько упрощается и удешевляется сама процедура получения ссуды: заемщик покупает уже одобренный банком объект, ему не надо тратиться на оценщика и получать одобрение квартиры/дома в страховой компании.

Брокеры также отмечают, что к заемщикам, которые покупают залоговое жилье, кредиторы относятся более лояльно. Поэтому такие программы все-таки нашли свою нишу на рынке: спрос на залоговые квартиры хотя и не слишком большой, но присутствует. В «КИТ Финанс», по словам Анастасии Фроловой, ежедневно поступает от пяти до семи обращений по поводу покупки квартир из базы. В «ВТБ24» программа «Витрина залогового имущества» была запущена в июле 2009 года. Ежедневно страницу сайта, на которой размещена база данных, открывают 1,5-2 тыс. человек. За первые четыре месяца работы программы подано более 300 заявок на приобретение объектов недвижимости, реализовано около 70 объектов, из них более половины - с привлечением кредитных средств.

Другие материалы интернет-журнала "Нано Дайджест":

Разработки нанотехнологий. "Нано Дайджест" собрал наиболее интересные достижения ученых и основные тренды уходящего года в сфере нанотехнологий.

Промышленность России. Промышленность в России начинается с металлопроката - именно это направление пока развито в нашей стране лучше всего. Сервисные центры металлопроката появились в России уже давно и сразу начали набирать нешуточные обороты.

Оптоган. Узнай об амбициозных планах одной из самых перспективных инновационных компаний в России.

Нанороботы. К чему приведет эволюция в нанотехнологиях?

Экономия бензина. Бензин дорожает, в том числе и в России. В ближайшие годы государство планирует серьезно поднять акцизы на бензин и топливо будет влетать в копеечку автолюбителям. 

Мировые финансовые кризисы. Кризисы регулярно вторгаются в мировую экономику, начиная с 18 века они не оставляют в покое богатеющее человечество.

Срочные денежные переводы. Срочные денежные переводы становятся все более востребованной услугой.